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克而瑞研究中央  房玲、陈家凤

导 读

中耐久销售增速指引调低至10%以上;期内拿地郑重,权益比离目的尚存差距;答应归母净利10%以上的年化增速,仍存挑战。

【去化率下行,中耐久增速指引调低至10%以上】2020年世茂实现签约金额3003.07亿元,同比增进15.47%,增速位列TOP10第4位。世茂深耕效能略显不足,2017年以来单都会年产能维持20-22亿元,与深耕型房企存在差距。基于地价上涨预期的评估,2020年世茂现实供货从年头设定的5000亿元调整至4800亿元,可售资源面积2772万平,平均去化率(按面积计)61.8%,较前期65%的去化有所下滑。2021年世茂销售目的3300亿元,目的增进率16.55%,与此同时,治理层将中耐久销售增速指引从2020年中期业绩会披露的20-30%调低至10%以上。

【拿地郑重,权益比57%离目的尚存差距】 2020年世茂投资态度郑重,拿地款同比削减42%至908.02元,未完成年头设定的投资设计(回款的50%即1126亿元),拿地销售金额比从2019年的0.6显著放缓至0.3。2020-2024年曾被治理层界说为做强权益利润阶段,但现实上2017年以下世茂拿地权益比大多低于60%。展望中耐久,在维持销售10%以上增速的情形下,要实现治理层答应的归母净利10%以上的年化增速,对纯粹的房开营业而言,仍存挑战。世茂土储资源优质,总货值超13800亿,可知足未来4-5年需求。

【出售物业股权大幅孝顺归母净利,“三条红线”所有绿档】2020年世茂实现地产开发结转收入1261.3亿元,同比增进19.78%,预收账款/开发结转收入0.78,未来结转的连续性与头部房企存在差距。综合毛利率29.31%,同比削减1.3pct,缘于土地盈利项目结算削减所致;净利率同比削减0.3pct至14.38%,主要归因于期内销管用度的提升和物业重估收益的削减。期末世茂“三条红线”指标由黄档转为绿档,1年内到期的债务占比25%(363亿元),尚未使用的融资额度700亿元,短期偿债压力不大。

【世茂服务乐成IPO,其余板块短时间上市仍存挑战】世茂团体正式启动大飞机战略,四大双翼中三大非房开(物管及其他、商业和旅店)占营收比重6.8%,除旅店外,其余均超额完成目的。世茂服务于2020年10月尾乐成IPO,已往三年间收入、净利润和归母净利复合增进均超90%,居行业前线。受疫情影响,2020年旅店和商业谋划效益略显乏力,其中旅店收入同比下降31.1%,商业租金同比微增1.12%至10.76亿元。现在旅店和商业板块尚未上市,短时间追求上市仍有挑战。

01

销 售

去化率下行

中耐久增速指引调低至10%以上

2020年世茂团体实现全口径条约销售额和面积3003.07亿元和1712.6万平,同比增进15.47%和16.85%,完玉成年3000亿元的销售目的,排名跻身行业第8位,销售金额增速跨越TOP30房企14.7%的平均增速, 也跨越TOP10房企9.72%的平均增速,增速位列TOP10第4位。2020年世茂回款同比增进15.5%至2252亿元,对应75%的回款率,未来要增强销售回款。

2017年以下世茂单都会年产能维持20-22亿元,2020年前十都会销售额孝顺占比同比下滑2.53pct至50.38%,与深耕型房企存在差距,深耕效率略显不足。值得注重的是,2020年最先世茂以权益销售和权益利润为审核,确立可升可降的组织架构,业绩落伍的区域将面临被合并的风险,业绩领先的区域将提升为特区,以此做强区域,提高区域公司都会深耕的起劲性。2021年1月世茂调整组织架构,将原来9个区域公司调整为7个,山东和华中区域划分交由苏沪和浙江区域带教治理,粤桂区域并入海峡,同时将苏沪和浙江都由区域公司升级为特区。

四序度最先土地市场过热动员地价上涨预期,世茂适度调整供货,尤其放缓长三角和大湾区的供货量,确保可售溢价空间。2020年世茂现实供货从年头设定的5000亿元调整至4800亿元,可售资源面积2772万平,平均去化率(按面积计)61.8%,较前期65%的去化有所下滑。从库存来看,2018年最先世茂库存最先回升,2020年底库存面积较期初上涨31%至1059万,其中已完工未销售较期初上涨29%,占整体库存的20.77%。在供货力度加大的同时,世茂需增强都会和地块研究以提升去化,以防再次造成库存去化问题

世茂2021年的销售目的3300亿元,目的增进率16.55%,与此同时,治理层将中耐久销售增速指引从2020年中期业绩会披露的20-30%调整至10%以上。2021年世茂设计新供建面2037万平(占比65.8%),加上期末现房库存220万平和前期滚存的839万平,整年累计可售建面3096万平,折合可售货值5500亿元,货值去化率60%即可杀青(2020年:63%),叠加可售货值中住宅类占比75%,焦点都会群货值占比71%,结构相对康健,整年3300亿目的完成压力不大。凭证克而瑞销售榜单,1-3月世茂已实现全口径销售额675.2亿元,一季度目的完成率超20%。

02

投 资

拿地郑重

权益比57%离目的尚存差距

2020年世茂投资相较于2019年显著放缓,拿地态度郑重。2020年世茂新增土储面积1534.7万平,同比削减50.4%。受土拍成交溢价率大幅提升的影响,2020年世茂避开高价地,放缓拿地节奏,实现拿地款同比削减42%至908.02元,全口径拿地销售金额比从2019年的0.6显著放缓至0.3,略低于同期TOP10拿地销售比均值0.35。其中下半年拿地款占比仅28.8%,上下半年投拓结构相对失衡,可能影响后续推货节奏。从整年来看,未完成年头设定的投资设计(销售回款的50%即1126亿元)。

权益譬喻面,于2020年中期业绩会上治理层将2020-2024年界说为做强权益利润阶段,但2020年世茂投资仍维持较低权益比。2020年拿地额权益比同比削减2.1pct至56.3%,离目的权益比65%存在显著差距。2017年以来,世茂拿地权益比大多低于60%,入账后可能稀释权益利润;展望中耐久,要销售维持10%以上增速的情形下,实现治理层答应的归母净利10%以上的年化增速有待张望。

拿地结构上,世茂连续关注三四线的投资时机,三四线拿地建面占比45.5%(仅统计拿地总价10亿以上的项目),而一线和二线占比划分为6%和48.4%。从权益比来看,高能级都会竞争猛烈,世茂一二线拿地权益比相对偏低,三四线拿地金额的权益比66%,高于一二线拿地权益比(一线:47%,二线:57%)。中耐久来看,三四线缺乏人口和产业支持,需求疲软,对世茂而言,未来三四线去化情形是否会再次重蹈前期库存问题也有待考察。

世茂土储可知足未来4-5年需求。世茂拿地节奏放缓,至2020年底旗下拥有434个项目,总土储建面较2020年中下滑2.6%至8175万平,总货值超13800亿,其中权益建面5011万平(权益比61.3%),待开发建面2402万平(占比29.4%),土储可保障未来4-5年的需求。世茂土储均价/销售均价30%,地货比30.7%,处行业前线,未来盈利空间可期。土储结构上,世茂大湾区和长三角货值丰裕,合计货值占比过半,其中大湾区(含香港)总货值3950亿元,占比29%,长三角3450亿元,占比25%,华北和福建货值均超2400亿元,划分占比18%和17%。

03

盈 利

利润率稳固

出售物业股权大幅孝顺归母净利

2020年世茂实现营业总收入1353.53亿元,同比增进21.37%,其中地产开发结转收入1261.3亿元,同比增进19.78%,结转面积同比增进18.3%至830.6万方,结转增速相符预期。受益于世茂销售规模维持高增进,预收账款较期初大幅提升42.16%至1061.27亿元,预收账款/开发结转收入从2019年的0.67提升到0.78,但笼罩倍数仍不足1,未来结转的连续性与头部房企存在差距。

盈利能力方面,世茂实现毛利润396.67亿元,同比增进16.22%,综合毛利率29.31%,同比削减1.3pct,缘于土地盈利项目结算削减所致,但毛利率水平仍处内房股相对优异水平。2020年实现净利润同比增进18.82%至194.62亿元,净利率同比削减0.3pct至14.38%,主要归因于期内销管用度的提升和物业重估收益的削减,其中营销及治理用度率(用度/操盘额)同比增添0.7pct至4.12%。

受互助比例过高影响,2020幼年数股东损益占比提升至35.12%,期内实现归母净利润126.28亿元,同比增进15.88%,对应归母净利率9.33%,同比削减0.4pct。若加上出售部门世茂服务权益获得股东应占税后收益29.4亿元,整年世茂归母焦点净利润152.23亿元,同比增进45.2%,对应归母焦点净利率13.6%,同比削减0.5pct。

04

偿 债

“三条红线”指标改善至绿档

2020年世茂平均融资成本5.6%,在市场利率下行趋势下仍与去年持平。期内,世茂境内刊行143亿元公司债,均属于耐久债券;7月境外刊行3亿美元/10年期/4.6%优先票据。除此之外,世茂探索新型融资,2月乐成刊行8.5亿元/3.6%的疫情金融产物,4月获得市场首单武汉旅店抗疫CMBS/6年期/8.4亿元的刊行额度,并于9月乐成刊行。

住手2020年,世茂有息债务1451.43亿,同比增进14.69%;若算上永续债51.41亿,有息欠债规模1502.84亿元,同比增进14.53%。从融资渠道来看,世茂境内债券占比21%,境外债券22%,银行及其他乞贷57%。

受益于期内两次配股和世茂服务的上市,至2020年底世茂“三条红线”指标由黄档转为绿档,实现现金短债比1.87,世茂披露的扣除预售羁系资金后的现金短债比(预售羁系资金186亿元)1.16;净欠债率较期初削减7.1pct至50.28%,若将永续债计为欠债,调整后的净欠债率55.52%,较期初削减8.4pct;期末扣预后的资产欠债率68.47%,世茂披露的扣预后的资产欠债率(预收账款包罗合约欠债和相关增值税,期末合计1114亿元)68.41%;“三条红线”指标均处于政策红线内,2021年有息债务规模增速上限可达15%。

债务结构方面,世茂是非债务比2.97,其中1年内到期的债务占比25%(363亿元),期末尚未使用的融资额度700亿元,备用流动性足够,短期流动性压力不大。

05

多元化

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Usdt第三方支付接口

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世茂服务乐成IPO

其余板块短时间上市仍存挑战

2020年世茂正式更名为世茂团体,正式启动大飞机战略,以物业开发为焦点主体,以商业、旅店、物管及金融为双翼,以高科技、医疗、教育、养老、文化等作为平衡生长的尾翼。四大双翼中三大营业物管及其他、商业和旅店迎来业绩收益,2020年非房开收入同比提升48.7%至92.2亿元,占营收比重同比增添1.3pct至6.8%,除旅店营业外,物管和商业均已超额完成年头目的。

物管方面,世茂团体分拆世茂服务于2020年10月尾乐成上岸港交所,行使超额配股权后,共召募110亿港元。目宿世茂服务外拓主要依赖团体,但第三方外拓提升显著,2020年第三方拓展面积23.5百万平,同比增进1205%,并追求多元业态组合的平衡,期末非住宅在管面积占比大幅提升至40.5%。2020年世茂服务物业费收缴率维持95%,续约率高达99%,期内实现收入50.26亿元,同比增进102%。2018-2020年三年间实现收入复合增速94.3%,净利润复合增速122.7%,归母净利复合增进118%,居行业前线。至2020年底,世茂服务在管面积和合约面积划分1.46亿平和2.01亿平。

旅店方面,2020年世茂武夷度假区旅店和香港世茂喜来登旅店乐成开业,至2020年底,世茂旅店已开业的矜持旅店有24家,拥有客房数目近7,600间,拥有27家(含筹建)国际品牌旅店,121家(含筹建及输出治理)自主品牌旅店。其中,2020年新签约旅店32家,其中69%位于一二线。受疫情影响,2020年旅店实现收入14.5亿元,同比下降31.1%。随着疫情的有用防控,叠加2021年长沙希尔顿旅店和长春莲花山茂御旅店设计开业,2021年旅店营业可能迎来触底反弹。

商业板块,世茂现在已进驻30多个都会,拥有60多个商业项目(含筹建)。2020年世茂多数大要量的商办项目单体量租金下滑,期内实现租金10.76亿元,同比微增1.12%,商业运营服务收入4.62亿元,同比增进26.9%。

非房开营业中,现在旅店和商业板块尚未上市,但短时间追求上市仍有挑战。旅店普遍面临盈利难、资金积压等问题;而商业方面,世茂发力较晚,2017年最先才重新梳理产物线,现在商业规模偏小,叠加当前商业普遍接纳租售并举模式,散售商铺晦气于统一的招商及运营。此外,香港市场估值守旧,投资者更看重资产的现金回报,对于回报率偏低的旅店和商业等重资产,IPO可能面临折价刊行的可能。

排版丨Jenny

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