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  2020年12月尾,富力地产(02777.HK)设计通过质押旗下的城市更新及商办物业等资产,从广州市城投投资有限公司(下称“广州城投”)获取不跨越50亿元的乞贷。双方互助前期主要以债权形式,但并不清扫后期进一步互助的可能。广州城投提供的乞贷,利息虽然比银行乞贷高,但比信托乞贷要低。

  已往一年来,富力通过加大销售回款力度、削减土地等成本支出、出售资产和处置债券等措施扭转不停优化财务结构。停止2020年终,富力杠杆指标均大幅度下降。

  2020年最后一个季度,富力成功地将“三道红线”中的一道变绿,但规模较大的欠债依然是富力需要面临的。

  鼎力治债回归康健

  2020年以来,富力地产进入偿债高峰期,到了2020年第三季度末,一年内到期欠债达到了787亿元。

  2020年最后两个月,广州城投先是承接了恒大地产价值100亿元的战投权益,持有恒大地产4.8%股份,尔后又向富力提供资金。

  一位靠近新闻的人士透露,广州城投提供给富力的乞贷不跨越50亿元,利率跨越10%,期限为半年。富力将旗下估值约100亿元左右的相关股权质押给广州城投,质押率在50%左右。

  工商资料显示,2020年12月-2021年1月前后,富力旗下的广州天力建筑工程有限公司100%股权、广州圣景房地产开发有限公司100%股权、广州富力壮盛置业发展有限公司100%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%、广州富石城市更新投资有限公司100%股权及富力(哈尔滨)房地产开发有限公司100%股权质押给广州城投。

  6家公司旗下包罗番禺石壁和天河吉山两个旧改项目,富力盈悦国际、富力盈凯国际和空港假日旅店等商办旅店物业,及哈尔滨富力江湾新城等项目。

  上述知情人士透露,广州城投提供的50亿元资金已经给到了富力地产。

  与广州城投互助的同时,富力还与平安达成了互助。2020年12月,富力将广州鼎富投资和广州富辉投资两家公司的股权质押给了深圳平创投资治理有限公司,后者是平安旗下的公司。

  被抵押给平安的这两家公司旗下有广州黄埔笔村旧改项目,该项目总建筑面积达177万平方米,预计总投资79亿元。2015年引入富力介入革新和开发。

  近期富力最大一笔买卖,是将广州富力国际空港综合物流园70%股权出售给黑石,连同物流园出售给黑石的还包罗广州富鼎商业运营有限公司和广州华维装饰质料有限公司两家公司。

  这笔买卖的价钱达到了44.1亿元,除去项目自己欠债外,黑石为富力带来了30亿元的回款。

  2020年12月,富力还将太原和海南的若干资产转让给平安。

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  在努力出售资产的同时,富力也在加大促销回款和控制支出,2020年整年富力实现合约销售1388亿元,其中前三季度实现谋划净现金流入188亿元,而2019年底这一指标是-241亿元。拿地、职员支出等成本大幅削减。

  2020年三季度末及四季度,富力先后完成兑付“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”等债券的利息及相关本金。2021年1月完成回售“16富力01”60亿元、“16富力03”36亿元公司债。

  经由开端测算,停止2020年底富力剔除预收账款后资产欠债率降至69%,净欠债率为166%,划分较2020年3季度末下降了10个百分点和25个百分点,现金短债比也大幅改善。

  股权互助降杠杆流动性进一步优化

  富力过往的融资比例大约是,大行授信占比50%左右,债券占比40%左右,含信托在内的其他融资方式占比约10%。而且富力旗下房地产项目权益占比较高,再加上跨越5000万平方米的土储和80多个城市更新项目,使得其具备一定腾挪空间。

  据多渠道领会,未来富力还将进一步加大销售回款、资产处置和债券处置的力度。盘活谋划性现金流存量,回笼销售回款,盘活预售羁系资金,是2021年富力的重点工作。

  为了让大量现金快速回笼,短期内富力的计谋是延续2020年底促销流动,继续加大回款力度。尤其是在三道红线和两个上限实行靠山下,盘活存量谋划性现金流和预售羁系资金,最大限度的回笼销售资金。

  一方面,富力总部与商业银行总行互助,统筹天下范围内按揭贷款额度;另一方面建立重点区域预售羁系资金清算小组,在最后2020年最后一个月盘活了大量资金。

  富力设计创新融资方式,拓宽融资渠道,包罗商票加保、商票质押融资、装备租赁融资、旅店设施融资。包罗与施工单位、供应商举行融资谈判,解决上下游产业链资金问题

  旧改方方面,富力已和金融机构举行系统性对接,先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接,建立产业研究院,促进城市更新和产业研究的融合,探索旧改融资和授信的相关产物。

  据悉,未来富力将加大与地产基金在项目层面的互助,主要以股权互助为主。

  在土地储备上,富力将削减拿地,总价跨越10亿元的土地,不自动参拍,一样平常选3-6个月开工,且1年内能回流现金的快周转项目。

  wind数据显示,2019年富力在招拍挂市场上约投入185亿元,2020年这一数字削减到15.24亿元。未来,富力会逐步将旧改对土储的孝敬比例提高至70%。

  此外,现在富力正在国际机构就旅店融资举行相同,设计将旅店在外洋上市。一方面上市可以使旅店估值增添百亿左右;另一方面可以削减矜持物业对现金的占用,进一步优化流动性。

  

(责任编辑:徐帅 )

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