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过往四月份的深圳,通常都是小阳春的行情,但现在深圳二手房的行情,别说小阳春,连冬天都还没过完。

凭证深房中协的数据,四月份深圳二手房成交套数只有4877套,相比三月份下降28%,成交数据跌回到了2月份新政刚宣布时的数据。

图源:咚咚找房

虽然3月份成交数据虽然稍微回暖,但208新政之后整体行情依然透心凉。

整个市场出现的情景是:中介门店越来越冷清、二手房的议价空间越来越大、人人对房价的预期也越来越低......

新政后的冷淡市行情基本已经定型,那么接下来的疑问就是,这样的行情会连续多久?

若是根据过往履历,政策调整期通常就是两个月到三个月,像上一年715之后,成交量延续三个月下跌,到了11月成交量最先重新攀升,解释市场已经消化了新政。

不外,这次深圳想要三个月跳出“新政泥潭”怕是没戏了。

由于,还没等被揍爬下的深圳楼市站起来,两套组合拳就已经打了上来。

第一套组合拳,就是周全围堵深圳的购置力。

直白点说,就是让这些习惯了买买买的购置力买无可买!

人人都知道,深圳楼市调控之后,深圳的购置力通常会向其他产物外溢。

其中的原理很简朴,有钱人购置资产的需求是客观存在的,头号目的拿不下,那固然就会去选备胎。

而现在的深圳楼市,最受迎接的备胎有三个:划分是临深、小产权和公寓。

这三个备胎中,其中两个现在已经最先做出“调整”。

首先是临深都会陆续开展“去深圳化运动”。

东莞是最早的一个,从去年最先就陆续在出调控政策,今年随着深圳的208政策出了227政策,要求现在外来户籍人口想要买东莞的屋子,须提供购房之日前2年内在本市逐月延续缴纳1年以上社保。

接下来就是南沙,之前南沙的人才购房政策异常松,买房只需要弄一个谁都能搞到的人才证实就可以买房。

上个月,广州的人才政策购房收紧,南沙划定人才需提供延续12个月在人才认定所在区延续缴纳个税或社保缴纳证实,不得补缴。

图源:中原地产

就连一直清淡的佛山也有小动作。有新闻称,上月末宣布新居单价跨越1.8万的新居,暂停网签。

图源:微博

此外,珠海、中山这些楼市大火的楼市,增强调控的风声也不停于耳。

房住不炒的大环境下,谁冒头谁就是重点通知工具。临深楼市的去深圳化动作都已经摆上台面,只是看执行的时间先后、力度巨细而已。

袭击力度加倍大的是深圳的小产权。

这一次深圳的小产权整治先是通过央视报道昭告天下,后是深圳携舆论迅速举行整治,配合可以直接打满分。

值得一提的是,由于小产权不受执法珍爱,因此行动全是行政措施,小产权中介门店查封你没商议,不讲空话也不需要打招呼。

行政气力直接脱手整治,短期内小产权是彻底凉了。这也意味着,现在深圳房产的备胎中,临深房产和小产权两个都被打压了,唯一还对照平安的备胎就只剩公寓。

最近我看同伙圈,许多没有了商品房生意的二手中介纷纷最先推销公寓。

而就在前几天,深圳就有某公寓项目举行了摇号选房,成为深圳首个摇号的公寓项目。

公寓都要摇号了,这剩下的备胎有多火已经不需要过多形貌。

然则,和小产权一样,若是延续当下的火热,公寓完全有可能成为调控的下一个目的。

深圳的购置力,选择正变得越来越少。

第二套组合拳是加息。

前两天,中国建设银行(601939,股吧)深圳分行上调了房贷利率,首套利率上调至5.1%,二套5.6%。

四大行之一的建行利率上调,其他银行基本都市跟进,深圳银行利率周全上调只是时间问题。

上调利率,相当于深圳楼市在加息。

从国家经济角度看,加息通常针对的是经济过热,释放的信号是经济将进入收缩。

而这一次深圳楼市加息,释放的信号也很直接:深圳楼市疫情后的这一波上涨周期已经竣事了,楼市现在已经进入房价下跌周期。

对于这一个信号,要从横向和纵向两个角度去解读。

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首先是纵向的历史角度。

在疫情之前,深圳楼市上一个上涨周期是2015-2016年,那一次上涨之后的调控,一个典型特征就是:调控政策先行,加息潮随后跟上。

这一个调控节奏和现在完全一样。

2016年,315新政和104新政延续出台,

315新政时期,深圳楼市受到几个月袭击后又马上苏醒,房价逆势上涨,房价控制效果不佳,紧接着就是104新政出台,房价才最先大幅下跌,楼市进入隆冬。

这和去年到现在715新政之后房价不降反升,直到208新政之后楼市才镇定下来的调控历程异常像。

而在2016年调控之后,随之而来就是加息。

2017年9月深圳加了一次息,紧接着2018年3月份,深圳再加一次息。

在这两次加息前后,深圳房价一直在缓慢下降。

调控政策+加息=房价下跌,这是已往的历史给我们的公式。

2020 年疫情以来深圳这一波楼市大热,和2015年股灾之后的楼市大涨在机制上是一样的,都是经济下行,过剩资金寻找出路之后在楼市的显示。

既然上涨的显示类似,银行加息之后的反映也自然不会有大差异。

现在深圳房价的下行压力已经很大了,加息的大棒打下来之后,房价下跌已经不能阻止。

从横向的角度看,房贷利率下调是天下的大趋势。

天下首套房的平均房贷利率已往四个月连续上涨。4月份的平均利率到了5.31%,已经高于去年9月份5.24%的利率。

而在大湾区内,已往一个月,珠海、广州、佛山、中山、佛山的房贷利率陆续都在上涨。

当下,大湾区主要都会中,首套利率全在5%以上,而深圳现在除了已经涨了的建行,其他银行的首套利率平均为4.9%。

天下在涨、湾区其他都会都在涨,楼市风向标都会深圳的房贷利率不涨真说不外去。

随着天下楼市的大基调走是政治站位的体现,蹊径问题云云,房价问题也是云云,在这些问题上,深圳并没有自主决议权。

深圳楼市屡遭重拳之后,后续市场想要彻底缓过来,生怕没那么快,对此大胡子李先生的判断是:至少得等到今年的第四序度,深圳的市场才气消化新政带来的一系列影响。

在此之前若是想要买房,时机成本极高,由于现在的购房名额和首付资金都很名贵。

针对这些情形,当下买房我有三个建议。

第一,公寓不要碰。

别看公寓现在火,实在现在买公寓的人大部门就是病急乱投医,尤其是那些有资金实力的投资客,基本都是着实没法才退而求其次选公寓。

与其买公寓,不如攒攒钱等市场相对平稳买商品房。

第二,尽快入手有价值的临深和湾区都会。

那些没有周全收紧楼市、房价尚处在上涨初期的都会,一定要赶忙下手,典型的都会就是佛山和珠海。

第三,买深圳就要有足够的耐心。

现在若是著名额能买深圳,打新一定是首选;若是不能打新只买二手,那就要做好和业主取消耗战的准备。

现在市场泛起笋盘的可能性很大,而且现在许多买家的心态都是杀跌,即便有笋盘泛起也会有许多人等着它继续跌而不是急着买。

之前我在前海佳兆业都会广场看到的那套降价200万的笋盘,挂了一周没人买,业主后面就撤盘了。据我所知,这一套光带看的客户就有几十个,关注的人更多,但最后硬是没人成交。

前海降价200万的笋盘

现在的市场对于买家而言实在很友好,但我想提醒人人的是,在人人都看跌的市场气氛中,既要有耐心,也不能盲目地追跌,房价不会一直跌下去,底部也不是那么容易就恰好能被你捉住。因此只要价钱到了自己基本能接受的价位,就可以拿下了。

无论房价行情是看涨照样看跌,苏醒的认知都是最名贵的。

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以上为正文,来自湾戋戋长

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